Brno: kancelářský trh v nejistotě

V první dekádě nového tisíciletí patřilo Brno ke špičce na oblasti výzkumu a vývoje a high-tech odvětví ve střední Evropě. Díky velkému počtu studentů a následně absolventů brněnských vysokých škol byla zdejší pracovní síla lákadlem pro velké mezinárodní firmy. Nyní se ale tato situace mění – počet studentů poklesl zhruba o 30 %, propagace Brna v zahraničí a také jeho obchodní přístup jsou nedostatečné (srovnatelná města poskytují nejrůznější pobídky).  Proto firmy, hledající vhodné kanceláře, míří raději do polských regionálních měst.

Hybridní strašák

Poptávku po brněnských kancelářích nijak zvláště neposiluje ani další faktor, byť nároky na prostory snižuje méně, než by se mohlo zdát. . „Další změnu přineslo rozšíření hybridní práce, při němž firmy díky práci mimo kancelář mohou snižovat počty stálých pracovních míst a zároveň měnit využití kancelářských prostor. V konečném důsledku taková změna neznamená vždy redukci, ale často také zvětšení pronajímané plochy. Z nájemců, kteří nyní přebudovávají své prostory, asi 40 % jejich velikost redukuje, některé společnosti kvůli efektivitě konsolidují i více poboček do menšího počtu budov. Vedle toho ale 30 % firem i při změnách uspořádání zůstává na stejné výměře a dalších 30 % expanduje,“ popisuje aktuální poměry na brněnském kancelářském trhu Lukáš Netolický z poradenské společnosti Cushman & Wakefield.

Trochu paradoxně právě nyní v Brně nová kancelářská výstavba nabírá na intenzitě – loni bylo dokončeno 33 000 metrů čtverečních, což je oproti předchozímu roku nárůst o 84 %. Dalších asi 35 000 „čtverců“ se momentálně staví, z toho 26 100 metrů by se mělo dokončit letos a pokud se podaří realizovat všechny plány developerů, bude to ještě o něco více. Na brněnský trh tak v horizontu tří let přibyde významné množství plochy, o kterou zatím nejspíš nebude zájem. Některé do budoucna plánované projekty se proto odkládají.

Objem dokončených kanceláří v Brně za rok v m²

V Brně se dá pro příští roky očekávat nárůst neobsazenosti až na 16 %, neboť zájemců o nové prostory nebude dostatek. Staví se přitom ve vysoké kvalitě, což spolu s vysokými stavebními náklady zvyšuje tlak na nájemné – původně se pro roky 2025 až 2026 mluvilo o nárůstu ze současných 16,5 na 20 eur za metr čtvereční měsíčně (v Praze se loni vyšplhalo na úroveň 26,50 eur). „Kvůli snižující se absorpci a nárůstu neobsazenosti se 20 eur nyní zdá nereálných. Jsou sice jednotlivé projekty, kde se za tuto cenu kancelářské prostory pronajímají, ale nejde o takzvanou prime rent, nejvyšší dosahované nájemné. To nejspíš zůstane pod 18 eury, a to i v příštích několika letech,“ tlumí optimismus pronajímatelů Lukáš Netolický.

Brno: míra neobsazenosti kanceláří

Právě kvůli trvale relativně nízké úrovni nájmů a zároveň stále rostoucím stavebním nákladům musejí developeři v Brně i nadále počítat s mnohem nižší rentabilitou svých projektů. Ta zde průměrně dosahuje 15 –  20 % oproti 20 – 25 % v Praze. Jsou případy, kdy se u plánovaných projektů cena stavebních nákladů a očekávaného profitu dostává na hranici valuační hodnoty projektu i nad ni.

Trh se tak pro development stává méně atraktivní. Spekulativní výstavba ostatně již dříve v Brně vyžadovala značnou dávku odvahy – a v příštích letech to bude platit ještě více. Jedině dobře pozičně usazený a stavebně i leasingově nastavený projekt má šanci uspět, přičemž banky dnes vyžadují předpronájem ve výši 30 – 50 % ploch. Na druhou stranu – příklady jiných regionálních měst ukazují, že poptávka mnohdy následuje nabídku.

 „V následujících letech tak budeme v Brně svědky vzniku nových kancelářských projektů, které ale zatím zůstanou zčásti neobsazené. Než se trh opět oživí, bude ještě nějaký čas trvat, a volné metry se budou zaplňovat postupně a pomalu. Napomoci by tomu mohl příchod nových firem – k tomu je ale potřeba aktivnější zapojení města a státu tak jako v jiných regionech střední a východní Evropy,“ předpovídá L. Netolický.

rs/pb