Brno podniká konkrétní kroky k rychlejší výstavbě, funkční infrastruktuře a revitalizaci brownfieldů, zaznělo na konferenci MORAVIAN REAL ESTATE DATE

Brno investiční hotspot: chybí byty pro rodiny

Rezidenční trh se za pomoci lehce klesajících hypotečních sazeb odrazil ode dna. Poptávka ale nutí developery přehodnotit původní plány. „Tím, jak se trh vyvíjí, tak i my uvažujeme, že tam, kde je to možné, budeme uzpůsobovat funkce poptávce,” řekl Jiří Ochetz ze společnosti J&T Real Estate. „Tam, kde byly naplánované kanceláře, tak to dnes byznysově vůbec nevychází, nahradíme je byty.” Tuto strategii kvitoval i Jan Růžička, project manager ve společnosti CPI Property Group. „Na trh se snažíme pustit optimální mix všech funkcí, včetně kanceláří. Kancelářský trh opravdu prochází určitou nevyvážeností nebo krizí, ale už v roce 2023 jsme zatáhli za brzdu a část ploch, které byly určené pro kancelářský trh, jsme přeměnili do jednotek alternativního nájemního bydlení tak, abychom diverzifikovali riziko a přispěli k tomu, co asi na trhu bude žádoucí,” dodal J. Růžička.

Hypoteční sazby sice klesají, ale pod 2 % podle Lumíra Schejbala, zakládajícího partnera advokátní kanceláře Schejbal & partners, nepůjdou. Reálná sazba by se měla pohybovat okolo 4 %, což bude mít pozitivní vliv na poptávku. Bohužel ale nabídka v Brně, podobně jako ve zbytku Česka, dlouhodobě neodpovídá poptávce, a to téměř dvojnásobně.

„ V Česku máme dlouhodobý problém v podobě nedostatečné výstavby,“ řekl Dominik Rusinko, seniorní makroekonomický analytik ČSOB. „Často je kamenem úrazu právě přeregulovanost – a to, že nejsme schopni stavět rychle. Když se podíváte na různé směrnice, co máme, co se týče požárních předpisů nebo parkovacích minim, my je máme nastavené velmi extenzivně a není pro to úplně důvod.”

V rámci dispozic v Brně chybí nejvíce 3+kk a 4+kk pro rodiny. Hitovkou jsou samozřejmě dispozice 1+kk a 2+kk, které jsou investičně nejlukrativnější, ale zároveň vytlačují rodiny, které by v městě chtěly žít. „Snažíme se diverzifikovat flat mixy, snažíme se o to, abychom utvářeli dostupnou čtvrť pro všechny, zároveň se snažíme držet jednotky při menších výměrách, aby to ekonomicky fungovalo,” připojil Jan Růžička.

Do výstavby se zapojilo i město Brno. Petra Vítková, ředitelka Realitní společnosti města Brna, představila projekty družstevního bydlení – rekonstrukce starých, nepoužívaných domů. Byty se prodávají elektronickou dražbou či aukcí. „Máme kritéria pro ty, kteří se budou chtít dražby účastnit. Musí se zavázat, že v tom bytě budou bydlet, tudíž to nelze využít jako investiční příležitost. Postupně děláme další analýzy domů, v poslední době je vidět zvýšený zájem,” dodala P. Vítková.

Perspektivy výstavby: Brno roste rychlostí VRT

Nový brněnský územní plán má být platný k 1. únoru 2025. V roce 2028 začne přesun hlavního nádraží, a s tím už by mělo vznikat nové Jižní centrum. Řečníci druhého panelu se zaměřili na konkrétní lokality a subcentra.

Michal Sedláček ze společnosti Brněnské komunikace, která má na starosti mimo jiné Jižní centrum, upřesnil podobu nové čtvrti. „Není to jen na sever od hlavního nádraží, zasahuje i na jih. Územní plán předepisuje, že to má být smíšená čtvrť, počítáme s 15 tisíci obyvateli a až 20 tisíci pracovními příležitostmi. Z mého hlediska by tato čtvrť měla by mít největší dopad na rozvoj Brna, protože jí přidává hodnotu nové nádraží, které každý den přepraví na 150 000 lidí.”

I přes nadějné projekty stejně řešíme problém dostupnosti a nedostupnosti. Jak novou výstavbu omezují regulace zahuštění výstavby? „Zejména pokud jde o jižní čtvrť, tak tam jsou parametry nastavené dobře. Já bych si troufnul trochu přidat, a to území by to sneslo, ale je to za hranicemi schopnosti vnímání státní správy v Česku. Za pár let bude ale ta otázka zase na stole,” řekl Tomáš Ctibor, zakladatel platformy 4ct.

Město Brno se dlouhodobě potýká s problémem ubývajícího počtu obyvatel s trvalým pobytem. V okolí Brna vznikají v územních plánech podmínky pro individuální bytovou výstavbu, které jsou méně regulované, a také cenově dostupnější.

„To, že se staví za hranicemi Brna, není tím, že tam lidé chtějí bydlet, ale tím, že nemůžou bydlet v Brně. Je to proto, že tu máme deficit bydlení v centru. Lidé odchází z centra, protože tam nemají kde bydlet,” řekl Michal Sedláček. „Každý den dojíždí do Brna sto tisíc lidí. Je potřeba vytvořit podmínky, ať už je to územní plán nebo infrastruktura, aby se ve městě mohla stavět nová subcentra,” dodal. Jan Zeman, člen představenstva společnosti Diorit, navázal: „Subcentra jsou vlastní vesnice – je zásadní provázanost na ostatní části města, ale zároveň to musí být konkrétní mikroorganismus, aby tam ta různorodost byla, a člověk se mohl pohybovat teoreticky pouze v tom daném okruhu toho prostředí.”

„Brno je natolik velké, že i plánování probíhá na základě určitých subcenter, které se pak centrálně spojují,“ poznamenal Ludvík Juřička, advokát a partner Deloitte Legal. „Subcentra by měla být navzájem dobře propojená, měla by tam být kvalitní infrastruktura. Je důležité, aby to nebyla oddělená, ale navázaná na sebe a územní plán s tím počítal.”

Je pravda, že ten, kdo si koupí byt za městem ušetří – prodraží se to však druhé straně. Konkrétně městu, které platí dopravu. „Je potřeba si uvědomit, že většina veřejné dopravy je ze 70 % dotovaná, náklady jsou opravdu veliké, a příspěvek do rozpočtu samosprávy, pokud tam člověk nemá trvalé bydliště, tak je až 15 %,” řekl David Petr, ředitel úseku developmentu ve Státní investiční a rozvojové společnosti. „Mimo to, mobilita dojíždění za prací je nízká, průměrná doba dojíždění za prací je 37 minut. To nejde dost dohromady s podmínkami, které se právě teď vytváří – lidé jsou tlačeni cenami a prostředím se posouvat dál od center, a zase dojíždět do větších vzdáleností,” dodal. Problematiku dlouhého dojíždění by aspoň z části vyřešily vysokorychlostní tratě. „VRT jsou stavby, která už jsme měli mít postavené před třiceti lety – ta technologie není nejmodernější. Odkládání dopravních investic vede k tomu, že morální životnost těch staveb pak nemusí být využitá,” uzavřel Martin Všetečka, vedoucí sekce dopravy městského architekta.

Impulzy rozvoje moravské metropole: splňuje Brno naše očekávání?

„Společnost, developerská a investorská společnost, je zaměřená svým pohledem na to aktuální téma, které ji trápí nejvíce,” uvedl Tomáš Běhounek, partner bnt attorneys-at-law. „Aktuálně jsou všechna témata přehlušená digitalizací řízení a stavebních procesů.”

Jsme svědky toho, jak se centrální stavební úřad potýká s obrovským množstvím nevyřízených spisů, a do toho mu přicházejí nová podání podle nového stavebního zákona. Podle Marka Vintera, předsedy správní rady Asociace brněnských architektů a stavitelů, v developerském kruhu nervozita stoupá. „Pořádně nikdo neví, jakým způsobem a kdy budou jejich záležitosti a projekty řešeny. Odhaduji to na rok zpoždění. Štěstím v neštěstí může být ta nefunkčnost digitalizace, protože to, že ten systém ještě nefunguje, dává stavebnímu úřadu možnost řešit předchozí projekty, což ale samozřejmě generuje další potenciální problémy,” dodal Marek Vinter.

Změnily se i brněnské stavební předpisy. „Snižují limity na parkování, pracují s limity na zastínění a zaslunění. Myslíme si, že brněnská samospráva pochopila, že pokud chceme řešit chronický nedostatek bytů v nabídce v Brně, tak se musí nějaké věci pohnout – a pohnuly se,” zmínil Dalibor Lamka, výkonný ředitel ve společnosti Trikaya.

Stavět, stavět a stavět není nutně řešením všech problémů. Karin Podivinská, náměstkyně primátorky města Brna, poukázala na problematiku dostupného bydlení. „Bytů přibývá po stovkách, nicméně ten problém je to, že to jsou byty investiční – pořizují si je lidé, kteří už většinou několik bytů vlastní. Pro město Brno je „neštěstí”, že tu máme více jak 70 tisíc studentů. Čili jakýkoliv koupený investiční byt se okamžitě pronajme, protože poptávka po bydlení od studentů je obrovská – kolej pokrývá pouze 30 % bydlení pro studenty.”

Reagoval Marek Vinter: „Obecně si nemyslím, že investiční byty jsou špatné – developer je dává na trh, a prodá je tomu, kdo je ochotný kupovat. Bohužel nastává společenská změna – jak jsme byli zvyklí, že vlastnické bydlení v Česku převládá, tak teď se bude norma postupně přesouvat do nájemního bydlení. Svědčí tomu i brněnské stavební předpisy, které umožňují stavět více nájemních bytů, protože se staví méně parkovacích míst.” Petr Fabrický, development manager ve společnosti Crestyl, dodal, že lidé si kvůli rostoucím cenám nemovitostí kupují menší byty. „Snažíme se o downsizing, abychom se přiblížili na cenovou hladinu, kde jsou ti kupující ještě ochotni zaplatit.”

K problematice dostupného bydlení se ale město Brno staví aktivně. Je to jeden z klíčových cílů strategie Brno 2050. Tento dokument nejsou pouze politické cíle, ale i konkrétní úkoly a opatření, kterých má Brno dosáhnout. „Díváme se na dlouhodobé plány. Rok 2050 je dlouhodobý horizont, proto se přistoupilo už v minulosti k tomu, že vize je na nějaké úrovni obecnosti, ale například zdůrazňuje potřebu dostupného bydlení, nebo tvoření města krátkých vzdáleností,” doplnil František Kubeš, vedoucí Odboru strategického rozvoje a spolupráce Magistrátu města Brna. „Zároveň jsme přistoupili k tomu, že máme dokument střednědobého charakteru 2030, tam si myslím, že bychom měli vyjít,” uzavřel.

Závěrečné slovo organizátorů

Děkujeme všem řečníkům za zajímavou a věcnou debatu. Děkujeme také všem účastníkům a v neposlední řadě také všem partnerům remspace a partnerům konference. Kompletní fotogalerii z konference naleznete na našem webu v galerii. Už teď se těšíme, co nového přinese další ročník konference Moravian Real Estate Date 2025.

Konference se i letos konala pod záštitou primátorky města Brna JUDr. Markéty Vaňkové.

Exkluzivním partnerem remspace je: Penta Real Estate.

Hlavními partnery jsou: bnt attorneys in CEE | Czechia, Česká spořitelna a MS architekti.

Partnery jsou: CRESTYL, ČSOB, J&T REAL ESTATE CZ, LEXXUS NORTON, Realitní společnost města Brna, SCHEJBAL & PARTNERS, advokátní kancelář, Svoboda & Williams, Trikaya a Wearrecho.

Venue partnerem je: Impact Hub Česká republika.

Hlavním mediálním partnerem je: CzechCrunch.

Mediálními partnery jsou: ASB – architektura, stavebnictví, byznys, EARCH.cz a Newstream.cz.

remspace