V Praze se dnes ceny nových bytů pohybují mezi 80 000 – 90 000 Kč za metr bytové plochy, přičemž levnější byty už z trhu vlastně zmizely. V Brně – s druhou největší bytovou výstavbou – oscilují kolem 60 000 Kč, což bývala cena za slušnější nový byt v hlavním městě. Loni obě metropole vykázaly pokles počtu prodaných bytů (v Brně o 40 %), nicméně příjmy developerů tolik neklesly, a to právě díky vyšším cenám. Shodná je i razantní redukce „zásob“, to jest nových bytů v nabídce. Jak už bylo řečeno, stavět je v Česku a zvláště v Praze těžké řemeslo.
Bytové potíže
Ke klopýtající výstavbě se loni přidaly ještě další faktory, které dostupnost bydlení v Česku snižují. Je to například poptávka soukromých investorů domácích i zahraničních. Ti vyšší ceny zjevně akceptují a dále je zvyšují svou poptávkou – co se druhých týká, Praha či Brno jsou proti Vídni či Mnichovu pořád velmi levné. Tak trochu tento faktor souvisí s dalším – sdíleným bydlením, jehož symbolem je AIR bnb. Zájem zapojit se do tohoto byznysu, s nímž jsou spjata asi přehnaná očekávání, přivádí na trh další investorskou poptávku a akceleruje tak ceny nejen novostaveb, ale i nájmů.
Některé statistiky tvrdí, že v hlavním městě se dnes průměr nájemného pohybuje kolem astronomických 300 Kč za metr – pokud to je pravda, pak se pro zájemce s průměrnými příjmy bydlení v Praze stává téměř nedosažitelným. A dvojnásob to platí pro bydlení vlastnické. Na současné běžné ceny, ještě nedávno platné pro bytový luxus, už jen obtížně dosahují lidé s příjmy nadprůměrnými, přičemž poptávce další ránu zasadila opatření ČNB. Ta ve snaze uchránit bankovní sektor před údajně hrozící hypoteční krizí, „povolené“ parametry hypotečních úvěrů razantně zvýšila, takže třeba LTV by už napříště nemělo nikdy přesahovat 80 %. V praxi to znamená, že pro koupi 30-metrové garsoniéry za 3 mil. Kč (to je současná realita) by kupec měl mít vlastních 0,6 mil. Kč.
Opatrné naděje a nemravné ceny
Přitom z hlediska legislativy byl pro rezidenční development rok 2017 docela příznivý. Asi jen málo realitních profesionálů lituje, že parlamentem „neprošel“ nový památkový zákon, ani zákon posilující pravomoci ČNB a odložila se rovněž s obavami očekávaná norma o sociálním bydlení. Naopak schváleny byly novely zákonů stavebních a o EIA, jež by výstavbu – hlavně redukcí počtu účastníků řízení – měly usnadnit a zkrátit. A je co urychlovat – v Praze se dnes plánuje 85 000 bytů, ale jen menší část se na trh dostane v dohledné době. Jak velká, to možná naznačuje počet v loňském listopadu povolených bytů – bylo jich v celé Praze čtrnáct!!
Problém je nejen v povolovacím řízení, ale také v územních plánech – nové nemá ani Praha, ani Brno, a ještě dlouho mít nebudou. Také proto se začíná více stavět hlavně na periferiích obou měst a už i v regionech. Čísla to jasně dokazují: loni se za první tři čtvrtletí v metropoli prodalo o 340 bytů méně než v regionech (v Praze to bylo 4050 bytů, za celý rok pak asi 5 500).
Největší naděje se zjevně vkládají do Plzně, kde už poměrně velkorysé projekty realizují „pražské“ společnosti V Invest, Daramis, Trigema či JRD. Ještě zásadnější exodus z metropole předvedla společnost CTR, která začala stavět byty v Německu a na Slovensku. A hledají se i jiné cesty, třeba přestavby kancelářských domů či chátrajících ubytoven na „studentské bydlení“, což v Praze předvedla společnost Zeitgeist, v Brně zase CTP.
Plánuje se leccos včetně skutečně ambiciózních projektů celých nových čtvrtí, ale k jejich realizaci bude určitě dlouhá. Stejně jako k Metropolitnímu plánu, který v ideálním případě začne platit v roce 2023. Do té doby bude asi platit výrok jedné developerské celebrity: „Současné ceny bytů v Praze jsou nemravné!“ Ironickou shodou náhod ovšem právě „jeho“ firma loni při prodeji bytů pod 100 000 korun za metr nešla.
Díky těmto nemravným cenám budou účetní bilance pražských rezidenčních developerů za rok 2017 jistě uspokojivé. Ale výhledy trhu nejsou moc vábné. Většina jeho protagonistů se shoduje v tom, že ho v dohledné době nás čeká stabilizace aktuálních neveselých poměrů. Nemusí to ale být pravda. „Na tak mělkém trhu se může stát cokoli!“ – tvrdí Jiří Pácal ze společnosti CEH. Podle něj se pražský bytový fond obnovuje tempem nižším než 1 % za rok a stejně málo je i transakcí. Není tak vyloučeno, že pražským rezidenčním trhem zahýbá třeba i plán samotné Prahy postavit ve vlastní režii byty za 2,2 miliardy korun.
Komerční nemovitosti: oboustranná pohoda
Ani v komerčních segmentech nemá development snadnou práci, ale právě tady se loni podařilo leccos vyřešit. Zelenou loni dostal Lorsdship pro OC Letná, Floweast začíná stavět svůj Květinový dům, pozitivně postoupily i projekty Maršmeloun i někdejší Lední medvěd, když naděje svitla i pro HB Reavis v kauze Transgas. A hlavně se projekt Smíchov City v minulém roce snad už definitivně ocitl v cílové rovince přípravné fáze – a Česká spořitelna si tady hned objednala budovu pro novou centrálu.
Důvodů k optimismu ale mají dodavatelé kanceláří, logistických a obchodních kapacit ještě více a podstatnějších. Výstavba je ve všech segmentech čilá (s výjimkou velkého „retailu“, jímž je ČR už saturována) a už proto, že neprobíhá jen v Praze či Brně, je také rychlejší. Česko je dnes ekonomickým premiantem Evropy a tak firmy expandují, výroba také a obchod včetně své internetové odnože jen kvete – nezaměstnanost je totiž prakticky nulová a lidé utrácejí. Přes všechnu různorodost komerčních realit měly jejich trhy loni mnohé společné rysy vývoje: slušně rostoucí nabídka, ještě silnější poptávka, klesající počet volných ploch (míra neobsazenosti pražských kanceláří je rekordně nízká), tomu stabilizace či mírný růst cen, respektive nájemného, a to při postupném redukování kdysi tak oblíbených „pobídek“.
Na komerčním trhu tak začíná zase vládnout pronajímatel, ale ani nájemci si nemohou stěžovat. Kdo se stará, ten najde, byť to někdy trvá déle (třeba na větší kancelářské prostory je v Praze nutný předstih dvou tří let). Přitom za jen mírně rostoucí náklady nájemci obvykle dostávají vyšší kvalitu, která se dnes pro komerční developery stává povinnou mantrou. Důvody ke stížnostem tak nemá ani jedna strana.
Kupovalo by se, ale není co!
Výrok v titulku není tak úplně pravdivý, ale nabídka realitních investičních produktů opravdu je skutečně nedostatečná. Loni se sice realizovalo hodně transakcí a možná se dosáhne rekordních výsledků roku 2016, ale zájem je větší než reálné možnosti trhu. České nemovitostí mají dnes slušný rating doma i v zahraničí, ovšem právě proto leckdo vyšel naprázdno, byť investoři ve svých nárocích slevovali.
V investičních análech roku 2017 se budou vyjímat hlavně prodej P3 Logistic Park či dvou budov River Garden, ale rok přinesl řadu dalších zajímavých transakcí. Je-li řeč o realitních investicích, je na místě konstatovat, že velký nákupní apetit loni měl i tuzemský development, jenž si mj. akvizicí projektů už částečně projednaných nebo starších budov usnadňuje cestu k realizaci svých záměrů. Vysoce agilní jsou v tomto směru hlavně Central Group a Crestyl – první získal třeba ubytovací areál naproti Thomayerově nemocnici, druhý zase historickou budovu naproti OC Palladium. Činí se i další, například Penta loni koupila rozlehlý nuselský pivovar, Skanska zase velký pozemek v pražských Vysočanech. I developeři by ale kupovali více, tím spíše, že se už dobře zaběhly emise obligací, které loni nabídly například firmy Passerinvest, SATPO či Trigema.
Investory také jistě potěšilo, že nelehký pohyb na trhu jim od loňska ulehčují další dvě konzultační společnosti. Do Česka se zpožděním přišla renomovaná značka Savills a na sklonku roku se objevil zgruntu nový hráč – společnost Threesixty, v jejímž pozadí stojí dlouholetí hráči týmu JLL, E. Forejt a T. Sabongui, a Petr Žalský z CA Immo. Pomyslná mezera, která vznikla „odchodem“ značek DTZ a King Sturge, tak zmizela.
Jediným poraženým v realitních kláních roku 2017 jsou tak viditelně jen ti, kteří by chtěli bydlet. O to více, že se nepodařilo prosadit ani zákon o realitních obchodech, od něhož se čekalo zlepšení makléřských služeb.
Jsou ovšem škarohlídi, kteří mluví o jiných a podstatně větších prohrách: města, která mají nouzi o byty, v globální společnosti míří k všeobecnému úpadku.
Foto: Billy Alexander
Petr Bým
